Construction Manager at Risk (CMAR): Was du als Marketer über dieses Modell wissen musst

Die Methode Construction Manager at Risk (CMAR) ist die innovative Antwort auf die Anforderungen moderner Bauprojekte. Sie integriert den Construction Manager frühzeitig in den Planungsprozess und kombiniert Planung, Kostenkontrolle und Bauausführung unter einer zentralen Verantwortlichkeit.

Das Besondere: Der Construction Manager übernimmt ein finanzielles Risiko, da er sich verpflichtet, das Projekt innerhalb eines garantierten Maximalpreises (GMP) abzuschließen.

Diese Methode verändert, was Bauherren, Geldgeber, Tragwerksplaner und Architekten tatsächlich „wollen dürfen“ – und vor allem, wie du als Marketingmanager in der Baubranche darauf reagieren solltest. 🏗️

📌 Übrigens: In vorherigen Blogbeiträgen haben wir bereits die Methoden Planung-Ausschreibung-Bauen (Design-Bid-Build) und Planung-Bauen (Design-Build) behandelt. CMAR ergänzt diese Ansätze um eine weitere, innovative Option, die du in deiner Marketingstrategie berücksichtigen solltest.

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Die CMAR-Methode (Construction Manager at Risk) hat sich in den letzten Jahren als moderne und effiziente Alternative zur traditionellen Projektabwicklung etabliert. Sie basiert auf der frühzeitigen Einbindung eines spezialisierten Unternehmens – des Construction Managers – in die Projektentwicklung.

Dies ermöglicht eine engere Zusammenarbeit, einen flüssigeren Projektablauf und eine bessere Kostenkontrolle. In Deutschland ist die Anwendung der CMAR-Methode zwar nicht auf private Bauherren beschränkt, findet jedoch hauptsächlich bei Projekten mit privater Trägerschaft Anwendung.

Im Vergleich zur herkömmlichen Abfolge von Planung, Ausschreibung und Bau verfolgt die CMAR-Methode einen grundlegend anderen Ansatz:

Der Construction Manager wird bereits in der Planungsphase eingebunden. Das bedeutet, dass der Bauherr von Anfang an mit einem zentralen Partner zusammenarbeitet, der eine beratende Rolle übernimmt, die Kosten- und Zeitplanung unterstützt und später die Koordination der Bauausführung verantwortet. Durch die frühzeitige Zusammenarbeit wird nicht nur die Projektsteuerung verbessert, sondern auch die Einhaltung von Budget und Zeitrahmen gewährleistet. Zudem garantiert der Construction Manager einen maximalen Festpreis (Guaranteed Maximum Price, GMP), wodurch sich die Kostenrisiken für den Bauherrn reduzieren.

Der Construction Manager bringt also seine Expertise in den Bereichen Kostenkontrolle, Zeitmanagement und Bauausführung ein, während die Planungsverantwortung weiterhin bei einem separaten Architekturbüro liegt. Diese klare Aufgabenverteilung sorgt für eine präzisere Risikobewertung und eine optimierte Bauausführung. Gleichzeitig müssen technische Angebote und Kommunikationsstrategien bereits in der frühen Projektphase auf die Anforderungen sowohl des Bauherrn als auch des CMAR abgestimmt werden. Viele wichtige Entscheidungen werden bereits während der Vorplanungs- und Planungsphase getroffen, was eine intensive Abstimmung erfordert.

Um die Vorteile dieses Modells noch besser einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf ein anderes etabliertes Modell: das Design-Build-Modell.

Abb. 14: Bauprojektmanager mit Risikoübernahme (CMAR): Die partnerschaftliche Methode der Projektabwicklung in der Baubranche

Abgrenzung zum Design-Build-Modell

Das Design-Build-Modell bietet eine andere Form der Prozessintegration, bei der ein einziger Vertragspartner sowohl die Planung als auch die Bauausführung übernimmt. Dies führt zu einer noch stärkeren Integration der Abläufe, birgt jedoch auch die Gefahr, dass der Bauherr weniger Kontrolle über einzelne Aspekte der Planung behält.

Im Gegensatz dazu bleibt beim CMAR-Modell die Planungsverantwortung unabhängig und wird in der Regel durch externe Architekten oder Ingenieure getragen. Der Construction Manager agiert ergänzend als Koordinator der Bauausführung und minimiert Risiken wie Kosten- und Zeitüberschreitungen.

Ein weiterer markanter Unterschied zeigt sich im Vergabeprozess. Während beim Design-Build-Modell die Ausschreibungsphase entfällt und ein einzelner Partner beauftragt wird, bietet die CMAR-Methode dem Bauherrn die Möglichkeit, aktiv an der Vergabe von Subunternehmerleistungen mitzuwirken. Dies fördert Transparenz und Optimierung in der Auswahl verschiedener Gewerke.

Nach der Unterscheidung der Modelle stellt sich die Frage, welche konkreten Vorteile die CMAR-Methode in der Praxis bietet.

Vorteile der CMAR-Methode

Ein zentraler Vorteil der CMAR-Methode ist die frühzeitige Integration des Construction Managers in das Projektteam. Diese enge Zusammenarbeit zwischen Architekten, Ingenieuren und dem CMAR führt zu einer verbesserten Risikobewertung, reduziert Planungsfehler und optimiert das Zeit- und Kostenmanagement. Gleichzeitig bleibt die Planung unabhängig, was dem Bauherrn mehr Kontrolle und Flexibilität ermöglicht.

Während der Bauphase übernimmt der CMAR die Verantwortung für die Einhaltung von Budget und Zeitplan, wodurch Risiken für den Bauherrn minimiert und eine höhere Projektsicherheit gewährleistet werden.

Die Vorteile der CMAR-Methode zeigen sich besonders deutlich im Vergleich zu einem Pauschalvertrag, der eine völlig andere Herangehensweise an Bauprojekte verfolgt.

Unterschied zur Pauschalvertragsmethode

Im Gegensatz zur Pauschalvertragsmethode, bei der alle Risiken auf den Auftragnehmer übertragen werden, zeichnet sich die CMAR-Methode durch Kollaboration, Transparenz und eine gemeinsame Risikoteilung aus.

Diese flexible Herangehensweise macht CMAR besonders geeignet für komplexe Bauprojekte, bei denen Anpassungsfähigkeit und strategisches Handeln entscheidend sind. Die CMAR-Methode stellt somit eine strategischere Alternative dar, da sie eine dynamische Zusammenarbeit zwischen den Projektbeteiligten ermöglicht.

Dennoch bringt die CMAR-Methode auch spezifische Anforderungen mit sich, die es zu berücksichtigen gilt.

Preisgestaltung und Auswahlkriterium im CMAR-Modell

Im CMAR-Modell (Construction Manager at Risk) spielt die Auswahl des Vertragspartners eine zentrale Rolle, da der Bauherr frühzeitig einen Construction Manager (CM) einbindet.

Der CM fungiert zunächst als Berater in der Planungsphase und übernimmt anschließend als Generalunternehmer die Verantwortung für die Bauausführung. Dabei trägt der CM ein erhebliches finanzielles Risiko, da er sich verpflichtet, die vereinbarten Kosten (Guaranteed Maximum Price, GMP) nicht zu überschreiten.

Diese integrierte Herangehensweise ermöglicht es, Risiken frühzeitig zu identifizieren und zu managen, während der Bauherr weiterhin Einfluss auf das Projekt behält. Die häufigsten Auswahlkriterien im CMAR-Modell umfassen:

Kostenprognosen und Garantierter Höchstpreis (GMP):
Ein zentraler Aspekt ist die Fähigkeit des CMs, präzise Kostenprognosen zu erstellen und einen garantierten Höchstpreis zu gewährleisten. Für Marketingverantwortliche bedeutet dies, dass sie die Zuverlässigkeit und Effizienz ihrer Lösungen betonen sollten, insbesondere im Hinblick auf die Reduzierung von Kosten und Risiken.
Qualifikation und Erfahrung:
Die Auswahl des CMs basiert häufig auf dessen Qualifikation, Erfahrung mit ähnlichen Projekten und Fähigkeit zur Zusammenarbeit. Anbieter technischer Lösungen können hier durch die Präsentation relevanter Referenzen und erfolgreicher Projekte überzeugen.
Risikomanagement und Transparenz:
Da der CM für die Einhaltung des Kostenrahmens und die Steuerung potenzieller Risiken verantwortlich ist, legen Bauherren großen Wert auf transparente Prozesse und erprobte Ansätze im Risikomanagement. Anbieter können sich hier durch innovative Lösungen profilieren, die zur Optimierung der Kosten und zur Minimierung von Projektunsicherheiten beitragen.

Im CMAR-Modell steht nicht der niedrigste Preis im Vordergrund, sondern die Fähigkeit des CMs, durch optimierte Planung und Steuerung die Gesamtkosten des Projekts innerhalb des garantierten Höchstpreises zu halten. Anbieter sollten daher besonders darauf eingehen, wie ihre Produkte oder Dienstleistungen zur Einhaltung dieses Kostenrahmens beitragen und gleichzeitig Mehrwert für das Projekt schaffen.

In den USA ist das CMAR-Modell weit verbreitet, da es eine hohe Flexibilität und eine frühzeitige Einbindung des CMs ermöglicht. In Deutschland hingegen wird dieses Modell bisher weniger genutzt, da öffentliche Aufträge stärker durch das Bundesvergabegesetz (VgV) reguliert sind. Dennoch könnte die Betonung auf Kostensicherheit und Risikominderung auch hier zukünftig an Bedeutung gewinnen.

Diese Unterschiede erfordern angepasste Marketingstrategien. Anbieter in Deutschland sollten Aspekte wie Kostensicherheit und Risikomanagement in den Vordergrund stellen, während in den USA die Betonung auf Partnerschaft, Flexibilität und Innovationskraft erfolgversprechend sein kann.

Abb. 15 Auswahlkriterien für die Projektabwicklungsmethode Planung – Ausschreibung – Bauen, Planung – Bauen und Construction Manager at Risk

Vergleich der Marketingansätze: CMAR vs. Design-Build vs. Design-Bid-Build

Der Hauptunterschied zwischen den Projektabwicklungsmethoden Design-Bid-Build (DBB), Design-Build (DB) und Construction Manager at Risk (CMAR) liegt in der Gewichtung von Preis, Qualifikation, Zusammenarbeit und Risikoübernahme. Diese Unterschiede erfordern jeweils spezifische Marketingstrategien:

Design-Bid-Build (DBB): Der Preis ist der entscheidende Faktor, und die Auswahl erfolgt in der Regel nach dem niedrigsten Angebot. Marketingstrategien sollten sich auf kostengünstige Lösungen konzentrieren, die den Preis minimieren und gleichzeitig Effizienz und Qualität sicherstellen.
Design-Build (DB): Hier ist das beste Preis-Leistungs-Verhältnis entscheidend. Die Qualifikation des Auftragnehmers und die Fähigkeit zur Zusammenarbeit spielen eine große Rolle. Marketingverantwortliche sollten integrierte Lösungen anbieten, die die Kommunikation und Kooperation zwischen den Projektbeteiligten verbessern und eine nahtlose Integration ermöglichen.
Construction Manager at Risk (CMAR): Diese Methode zeichnet sich durch die Beauftragung eines Unternehmens aus, das sowohl in der Planungs- als auch in der Bauphase beratend und ausführend tätig ist. Der CMAR agiert als Partner des Bauherrn und übernimmt eine führende Rolle im Risikomanagement, während er gleichzeitig für die Einhaltung des Budgets und der Zeitpläne verantwortlich ist. Marketingstrategien sollten Vertrauen in die Kompetenz des Unternehmens schaffen und die Vorteile der frühen Einbindung sowie die Fähigkeit, Risiken präzise zu managen, hervorheben.

Marketingbotschaften im Detail:

Für Design-Bid-Build
Fokussieren Sie sich auf kostengünstige, schnelle Lösungen, die den Preis niedrig halten und gleichzeitig die Anforderungen erfüllen. Marketingbotschaften sollten verdeutlichen, wie Ihre Produkte oder Dienstleistungen eine optimale Balance zwischen Preis und Qualität gewährleisten.
Für Design-Build:
Betonen Sie integrierte Lösungen, die nicht nur den Preis optimieren, sondern auch die Zusammenarbeit und Kommunikation im Team verbessern. Ihre Marketingbotschaften sollten den Mehrwert Ihrer Lösung für das gesamte Projekt hervorheben, beispielsweise durch Zeitersparnis, Kosteneffizienz und nahtlose Integration aller Beteiligten.
Für Construction Manager at Risk:
Heben Sie hervor, wie Ihr Unternehmen als zentraler Partner und Koordinator den Projekterfolg sicherstellt. Betonen Sie Ihre Erfahrung im Risikomanagement, in der Erstellung präziser Kostenschätzungen und in der effektiven Zusammenarbeit mit Bauherrn, Architekten und Ingenieuren. Ihre Marketingbotschaften sollten zeigen, wie Ihr Unternehmen Risiken identifiziert, bewertet und minimiert, dabei Kostensicherheit schafft und Konflikte bereits in der Planungsphase löst.

Differenzierungsstrategien für Marketingverantwortliche im CMAR-Modell (Construction Manager at Risk)

Hochwertige Anbieter:Marketingverantwortliche, die für Anbieter hochwertiger Produkte, Software oder Dienstleistungen tätig sind, können sich im CMAR-Modell durch die Betonung von langfristigem Nutzen und Innovation differenzieren:

Ingenieurbüros:
Ein Ingenieurbüro könnte den Mehrwert einer Planungssoftware hervorheben, die durch präzisere Berechnungen dazu beiträgt, Risiken während der Bauphase zu minimieren. Da im CMAR-Modell der Bauleiter frühzeitig eingebunden wird, könnten Synergien zwischen Planung, Risikoabschätzung und Bauoptimierung besonders betont werden. Konkrete Einsparungszahlen aus früheren Projekten, die durch genaue Vorabplanung erzielt wurden, sind überzeugende Argumente.
Bauunternehmen:
Ein Bauunternehmen könnte sich durch die Betonung seiner Fähigkeit zur proaktiven Risikominderung differenzieren. Im CMAR-Modell ist die Vermeidung von Kostenüberschreitungen essenziell, weshalb erfolgreiche Beispiele für Risikoanalysen, die präventive Maßnahmen und budgettreue Projektrealisierung kombiniert haben, herausgestellt werden sollten.
Zulieferer:
Ein Zulieferer hochwertiger Baumaterialien könnte die Vorteile seiner Produkte in Bezug auf Stabilität, Energieeffizienz und langfristige Kostenersparnis hervorheben. Besonders relevant im CMAR-Kontext wäre die Bereitstellung von Materialien, die Bauverzögerungen oder Nachbesserungen durch hohe Qualität vermeiden. Zertifikate, unabhängige Testergebnisse und Berichte über reibungslose Zusammenarbeit in CMAR-Projekten könnten Vertrauen schaffen.

Zusätzlich könnten Zusatzleistungen wie Beratung zur Risikoreduzierung oder spezielle Schulungen zur optimalen Nutzung der Produkte den Unterschied ausmachen. Storytelling-Ansätze, die zeigen, wie hochwertige Lösungen in risikobehafteten Projekten zu einem erfolgreichen Abschluss beigetragen haben, hinterlassen einen bleibenden Eindruck.

Kostenbewusste Anbieter:

Auch im CMAR-Modell können kostengünstige Anbieter mit cleveren Strategien punkten:

Ingenieurbüros:
Ein Ingenieurbüro, das auf kosteneffiziente Lösungen spezialisiert ist, könnte die Vorteile standardisierter Prozesse betonen, die schnell zu belastbaren Planungsgrundlagen führen. Beispiele könnten Softwarelösungen sein, die risikoarme Entscheidungen für kleinere oder standardisierte Projekte ermöglichen.
Bauunternehmen:
Ein Bauunternehmen könnte sich durch die Betonung von Festpreisen und einer klaren Risikoverteilung differenzieren. Durch optimierte Prozesse und proaktive Risikoanalysen könnten Einsparungen bei gleichbleibender Qualität dargestellt werden. Erfolgreiche Fallstudien, in denen Budgetgrenzen eingehalten wurden, könnten potenzielle Kunden überzeugen.
Zulieferer:
Ein Zulieferer, der kostengünstige Materialien anbietet, könnte den Fokus auf die Einhaltung von Standards bei gleichzeitiger Kostenkontrolle legen. Kundenbewertungen und praktische Beispiele, die zeigen, wie die Materialien in CMAR-Projekten genutzt wurden, könnten Vertrauen schaffen.

Preisbewusste Anbieter können durch flexible Modelle für die Materiallieferung, Sonderaktionen oder Mengenrabatte zusätzliche Anreize schaffen. Eine transparente Kommunikation, die aufzeigt, wie Risiken im Rahmen der Budgetplanung minimiert werden können, sorgt für Glaubwürdigkeit und Vertrauen.

Fazit

Die CMAR-Methode (Construction Manager at Risk) hat sich als eine flexible und risikominimierende Alternative zur traditionellen Projektabwicklung etabliert. Für Marketingverantwortliche in der Baubranche ist es entscheidend, die Besonderheiten dieser Methode zu verstehen und ihre Angebote entsprechend auf die Bedürfnisse des Bauherrn sowie die spezifischen Anforderungen des Construction Managers auszurichten.

Im Gegensatz zur traditionellen Planung-Ausschreibung-Bauen-Methode (Design-Bid-Build) wird bei CMAR der Construction Manager frühzeitig in das Projekt eingebunden, was eine engere Zusammenarbeit und eine verbesserte Risikoabschätzung ermöglicht. Anders als im Design-Bid-Build-Modell, bei dem der niedrigste Preis oft entscheidend ist, spielt bei CMAR die Fähigkeit des Construction Managers, Kosten zu kontrollieren, Risiken zu minimieren und gleichzeitig Qualität und Effizienz zu gewährleisten, eine zentrale Rolle.

Erfolgswahrscheinlichkeit höherpreisiger Anbieter im CMAR-Modell

Im CMAR-Modell steigen die Chancen für höherpreisige Anbieter durch die Berücksichtigung von Erfahrung, Innovationsfähigkeit und Risikomanagement erheblich. Bauherren wählen häufig Construction Manager aus, die durch fundiertes Fachwissen, transparente Kostenstrukturen und die Fähigkeit überzeugen, das Projekt termingerecht und innerhalb des Budgets abzuschließen.

Daten aus vergleichbaren Projekten zeigen, dass die Erfolgswahrscheinlichkeit für teurere Anbieter bei etwa 30–50 % liegt, wenn Faktoren wie Bauqualität, Terminverlässlichkeit und Gesamtkosteneffizienz eine Rolle spielen. Diese Kriterien sind im CMAR-Modell zentral, da der Bauherr und der Construction Manager eng zusammenarbeiten, um Risiken frühzeitig zu identifizieren und die besten Gesamtlösungen zu finden.

Im Vergleich dazu fallen die Erfolgsaussichten im klassischen Modell bei ausschließlicher Preisfokussierung oft auf 10–20 %, was das CMAR-Modell besonders attraktiv für Anbieter mit umfassendem Know-how und hochwertigen Leistungen macht.

Nationale und regionale Rahmenbedingungen im CMAR-Modell

Auch im CMAR-Modell spielen nationale Rahmenbedingungen eine wichtige Rolle. In Deutschland beeinflussen Regelungen wie das Bundesvergabegesetz (VgV) weiterhin die Vertragsgestaltung, wobei der Fokus auf Transparenz und fairen Wettbewerb gelegt wird. In den USA hingegen ist die Rolle des Construction Managers oft durch spezifische Anforderungen an Erfahrung und Risikomanagement geprägt. Hier sind Marketingstrategien erforderlich, die stark auf technische Kompetenz und nachweisbare Projekterfolge ausgerichtet sind.

Diese Unterschiede verdeutlichen die Notwendigkeit, Marketingstrategien an die jeweiligen regionalen Gegebenheiten anzupassen, um den spezifischen Anforderungen und Erwartungen der Bauherren in verschiedenen Märkten gerecht zu werden.

Fragen, die dein Marketing-Know-how in der Baubranche auf das nächste Level heben!

Zulieferer möchte Ingenieure in einem CMAR-Projekt überzeugen

Frage:

Ein Zulieferer von Baumaterialien möchte, dass Ingenieure in einem CMAR-Projekt seine Produkte spezifizieren. Welche Marketingstrategie wäre am effektivsten?

A) Präsentation von innovativen Produkten mit Fokus auf langfristige Kosteneinsparungen und Risikominimierung.
B) Angebot eines kostenlosen Prototypen zur sofortigen Integration in das Projekt.
C) Hervorhebung der niedrigsten Preise auf dem Markt.
D) Bereitstellung umfassender technischer Beratung und spezifischer Nachweise für die Eignung der Produkte.

Richtige Antwort: A und D

Erklärung: Im CMAR-Modell sind Qualität, Zuverlässigkeit und Risikominimierung entscheidend. Ingenieure legen Wert auf langfristige Effizienz und klare technische Nachweise. Der Fokus auf niedrige Preise (C) ist in diesem Modell weniger relevant.

Ingenieurbüro möchte sich für ein CMAR-Projekt bewerben

Frage:Ein Ingenieurbüro bewirbt sich als Planungsdienstleister für ein CMAR-Projekt. Was sollte das Unternehmen betonen?

A) Schnelle und kosteneffiziente Standardlösungen.
B) Erfahrung mit ähnlichen Projekten und eine enge Zusammenarbeit mit dem Bauherren.
C) Nutzung innovativer Software für präzise Planung und Risikomanagement.
D) Fokus auf maximale Gewinnmargen für das Büro.

Richtige Antwort: B und C

Erklärung: Im CMAR-Modell zählt die Fähigkeit zur Kooperation und die Erfahrung des Ingenieurbüros. Moderne Technologien zur Optimierung der Planungsprozesse und Risikominimierung (C) sind ebenfalls ein Pluspunkt.

Zulieferer möchte ein Bauunternehmen von seinen Produkten überzeugen

Frage:Ein Zulieferer möchte ein Bauunternehmen überzeugen, seine Produkte in einem CMAR-Projekt zu verwenden. Was sollte im Fokus der Marketingkampagne stehen?

A) Flexibilität in der Lieferung und Anpassung an Projektanforderungen.
B) Günstige Preise im Vergleich zu Wettbewerbern.
C) Langfristige Haltbarkeit und Vermeidung von Bauverzögerungen.
D) Unterstützung durch technische Schulungen und Beratung vor Ort.

Richtige Antwort: A, C und D

Erklärung: Bauunternehmen im CMAR-Modell schätzen verlässliche Lieferketten, technische Unterstützung und Materialien, die Bauverzögerungen vermeiden. Preise sind weniger entscheidend als Qualität und Effizienz.

US-Unternehmen plant Einstieg in deutsche CMAR-Projekte

Frage:Ein US-Unternehmen überlegt, sich in deutschen CMAR-Projekten zu beteiligen. Was sollte das Unternehmen bei der Entwicklung seiner Marketingstrategie beachten?

A) Anpassung an das Bundesvergabegesetz und Betonung von Transparenz.
B) Fokus auf Innovationskraft und Flexibilität, wie sie in den USA geschätzt wird.
C) Unterstützung durch Referenzen aus Projekten in Deutschland und Europa.
D) Konzentration auf den niedrigsten Preis als Wettbewerbsvorteil.

Richtige Antwort: A, B und C

Erklärung: In Deutschland spielt die Einhaltung regulatorischer Anforderungen eine Schlüsselrolle. Gleichzeitig können Innovationen und Referenzen Vertrauen schaffen. Ein reiner Preisfokus (D) ist im CMAR-Modell weniger relevant.

Marketingstrategie für einen Zulieferer in einem internationalen CMAR-Projekt

Frage:Ein Zulieferer möchte international agierende Bauherren und Construction Manager in einem CMAR-Projekt ansprechen. Welche Ansätze sollten verfolgt werden?

A) Präsentation zertifizierter Produkte und Nachweise, die internationalen Standards entsprechen.
B) Betonung der Fähigkeit zur Zusammenarbeit über verschiedene Ländergrenzen hinweg.
C) Angebot einer einmaligen Rabattaktion für das gesamte Projekt.
D) Unterstützung durch ein internationales Netzwerk von Beratern und technischen Spezialisten.

Richtige Antwort: A, B und D

Erklärung: Internationale CMAR-Projekte erfordern die Einhaltung von Standards und eine starke Zusammenarbeit. Ein globales Netzwerk und technische Expertise sind entscheidend. Rabattaktionen (C) allein überzeugen nicht im hochspezialisierten CMAR-Umfeld.